گروه املاک سولار مازندران

مقایسه املاک

مقایسه
You can only compare 4 properties, any new property added will replace the first one from the comparison.

اخبار

اما و اگرهای خرید خانه وام‌دار

اما و اگرهای خرید خانه وام‌دار

دریافت وام مسکن برای خانه جذابیت‌های خاص خودش را دارد. اما بسیاری از افراد به دلایلی نمی‌توانند وام مسکن بگیرند. همین موضوع باعث شده خرید خانه وام‌دار در بازار رواج پیدا کند. خرید خانه وام‌دار در کنار ویژگی‌های مثبتش خطراتی نیز دارد که می‌تواند بلای جان خریداران شود. به همین دلیل هنگام خرید این نوع خانه‌ها باید خیلی احتیاط کنید. البته مزایایی چون انتقال وام و فک رهن سند از این ریسک‌ها کم و مالکیت خانه وام‌دار را به صرفه می‌کند. در این مطلب می‌خواهیم ببینیم کم‌خطرترین روش برای خرید خانه وام‌دار و مالکیت خانه وام‌دار چیست.

چرا خانه وام‌دار؟

ابتدا باید بدانیم چرا به این روش خرید خانه وام‌دار می‌گویند. سازندگان خانه‌های نوساز که برای ساخت مسکن پول کافی ندارند می‌توانند از تسهیلات بانک مسکن استفاده کنند و وام ساخت مسکن دریافت کنند.

بسیاری از سازندگان از این تسهیلات استفاده و وام ساخت مسکن دریافت می‌کنند و سند خانه را به عنوان وثیقه در رهن بانک می‌گذارند. پس از تمام شدن روند ساخت خانه بدهی و اقساط وام از طریق فروش خانه‌های وام‌دار تسویه می‌شود.

فرض کنید خانه‌ای ۲۰۰ میلیون تومان قیمت داشته باشد و از اصل وامی که باید به بانک بازپرداخت شود ۵۰ میلیون تومان باقی مانده باشد. در این صورت خریدار به فروشنده ۱۵۰ میلیون تومان می‌پردازد و باقی ۵۰ میلیون را به صورت اقساط بازپرداخت وام به بانک می‌دهد. بدین‌ترتیب هنگام معامله تنها به ۱۵۰ میلیون تومان پول نقد نیاز دارد و مابقی را به عنوان اقساط وام به صورت ماهانه پرداخت می‌کند. این روش مالکیت خانه وام‌دار برای کسانی که پول نقد کافی ندارند مناسب است.

اما و اگرهای خرید خانه وام‌دار

 

مزایای خرید خانه وام‌دار

۱- سازنده مسکن می‌تواند با دریافت وام در روند ساخت از تسهیلات استفاده کند و بعد با فروش خانه وام‌دار  پرداخت مابقی بدهی و اقساط وام را به صاحبخانه واگذار کند..

۲- خریدار با پرداخت بخشی از قیمت به صورت نقد و بخشی به صورت اقساط وام  فشار مالی کمتری را احساس می‌کند و مالکیت خانه وام‌دار راحت‌تر است.

۳- با شرایط خوب و امکان تسویه از طریق پرداخت اقساط وام فروشنده ملک خود را سریع‌تر می‌فروشد.

۴-خریدار برای تهیه مبلغ کامل خانه کمتر به زحمت می‌افتد و راحت‌تر می‌تواند پول را تهیه کند بنابراین به مالکیت خانه وام‌دار راغب‌تر است.

معایب خرید خانه وام‌دار:

در نگاه اول این معامله و خرید خانه وام‌دار و پرداخت اقساط وام سودمند به نظر می‌رسد، اما نکته اصلی اینجاست که

  1. بزرگترین مشکل بر سر راه فروش این خانه‌ها آن است که سند در دسترس نیست و عملا فروشنده نمی‌تواند به صورت رسمی خانه را به نامتان بزند.
  2. تا تسویه حساب کامل سند از رهن بانک خارج نمی‌شود. به همین دلیل مجبورید خانه را به صورت وکالتی معامله کنید. یعنی بعد از تنظیم قولنامه صاحب‌خانه به شما وکالت بلاعزل می‌دهد که بتوانید پس از آزادسازی سند، خانه را رسما به نام خودتان بزنید. اما معامله وکالتی دردسرها و خطرات خاص خودش را دارد. مثلا ممکن است فروشنده پیش از آزادسازی سند از دنیا برود و وکالت‌نامه شما باطل شود. یا به هر دلیلی فروشنده به مشکل مالی بخورد و سند خانه‌اش توقیف شود. در این صورت شما می‌مانید و یک قولنامه و خانه‌ای که برای بازپس‌گیری‌اش باید مدت‌ها در راهروهای دادگاه بالا و پایین بروید.
  3. ضمن اینکه به دلیل نداشتن سند رسمی امکان فروش ملک وجود ندارد.
  4. معامله قولنامه‌ای خانه‌های وام‌دار برای کلاه‌برداران نیز موقعیت بسیار مناسبی فراهم می‌کند. از آنجا که به صورت رسمی سند خانه به نام شما انتقال پیدا نمی‌کند، فروشنده می‌تواند خانه را به عنوان خانه وام‌دار به صورت قولنامه‌ای به چند نفر بفروشد و بعد فرار کند. به همین دلیل هنگام خرید خانه وام‌دار باید مطمئن شوید که فروشنده آدم درستی است و این خانه قبل از شما به شخص دیگری فروخته نشده. کاری که البته آسان نیست.

مالکیت خانه وام‌دار چگونه است؟

شاید این سوال پیش بیاید که اگر امکان سند زدن وجود ندارد پس چه‌طور می‌توان ثابت کرد این خانه متعلق به شماست؟

باید گفت فروشنده ابتدا سند دستی یا قولنامه در بنگاه تنظیم می‌کند

سپس به دفتر اسناد رسمی می‌رود و وکالت‌نامه‌ای به خریدار می‌دهد که به نوعی سند است و نشان می‌دهد این واحد به چه کسی تعلق دارد.

 

 برای کم کردن خطرات معامله این خانه‌ها چه کنیم؟

فک رهن سند و طرح «رها»

یکی از راه‌های به حداقل رساندن خطر معامله خانه‌های وام‌دار آن است که از فروشنده بخواهید خانه را فک رهن سند کند و بعد آن را رسما به نام شما بزند. برای این کار فروشنده یا باید وامش را کامل تسویه کند (که در اکثر اوقات به صرفه نیست) یا اینکه از طرح «رها» استفاده کند.

بانک مسکن به مشتریانش اجازه می‌دهد با فک رهن سند و طرح «رها» بدون تسویه حساب کامل و با سپرده‌گذاری سندشان را از رهن بانک خارج کنند. برای این کار فروشنده باید سپرده‌ای به ارزش ۱۱۰ درصد ارزش اصل بدهی باقیمانده باز کند. این سپرده تا اتمام پرداخت اقساط غیرقابل برداشت است، اما بانک برای آن سودی معادل بیشترین سود بانکی مجاز در نظر می‌گیرد. بدین ترتیب عملا سپرده جای سند را به عنوان وثیقه می‌گیرد، فک رهن سند انجام می‌شود می‌شود و فروشنده می‌تواند رسما خانه را به نام شما کند.

 

انتقال وام

راه‌هایی که برای فک رهن ارائه شد در بسیاری از موارد عملی نیست، چون ممکن است فروشنده چنین پول نقدی نداشته باشد یا اصلا زیر بار این کار نرود. به همین دلیل راه حل بهتری نیز برای کاهش ریسک معامله خانه‌های وام‌دار وجود دارد و آن انتقال وام است.

برای انتقال وام هم فروشنده و هم خریدار باید به بانک مسکن مراجعه کنند، فرم‌های مربوطه را پر کنند و بخشی از بدهی را یکجا بپردازند. اگر وام خانه از محل سپرده باشد هنگام انتقال وام باید ده درصد مانده بدهی یکجا پرداخت شود. البته این مبلغ از اصل بدهی وام کسر می‌شود. اما اگر وام از طریق اوراق دریافت شده باشد باید در فرآیند انتقال وام به اندازه یک درصد مانده بدهی به بانک کارمزد داده شود. پس از آن گرچه سند همچنان در رهن بانک باقی می‌ماند، اما با انتقال وام به نام خریدار منتقل می‌شود. بانک هم نامه‌ای به فروشنده و خریدار می‌دهد که می‌توانند با ارائه آن به دفتر اسناد رسمی سند را رسما به نام خریدار منتقل کنند.

 

جمع‌بندی

همان‌طور که گفته شد خرید خانه وام‌دار با وجود مزایایش خطراتی نیز دارد. شما یا این خطرات را می‌پذیرید و به صورت وکالتی خانه را معامله می‌کنید، یا اینکه سعی می‌کنید به روش‌های قانونی جلوی ضایع شدن حقتان در آینده را بگیرید. توصیه ما این است که اگر قصد دارید به صورت وکالتی چنین خانه‌ای بخرید حتما از صداقت فروشنده مطمئن شوید. اما بهترین کار این است که از فروشنده بخواهید به روش قانونی وام را به نام شما منتقل کرده، سند را به نامتان بزند و خیال خودش و شما را راحت کند.

 

  • خانه وام‌دار به خانه‌ای گفته می‌شود که فروشنده روی خانه وام گرفته و سند هنوز در رهن بانک است.
  • یکی از روش‌های خرید خانه وام‌دار معامله به صورت وکالتی و قولنامه‌ای است که به خاطر خطراتش توصیه نمی‌شود.
  • می‌توان از فروشنده خواست که با تسویه کامل وام یا استفاده از طرح رها، فک رهن سند را انجام دهد که چندان به صرفه نیست.
  • بهترین و معقول‌ترین راه برای خرید خانه وام‌دار آن است که از فروشنده بخواهید وام را به صورت رسمی به نام شما انتقال دهد.
امتیاز دادن به این نوشته :
تاریخ ارسال پست
نام پست
اما و اگرهای خرید خانه وام‌دار
5 ستاره گوگل
51star1star1star1star1star
این مطلب را به اشتراک بگذارید

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *